Cuando decides vender una vivienda, un piso o un terreno, lo primero que suele venir a la cabeza es el precio: cuánto vas a pedir, cuánto te van a ofrecer, cuánto vas a ganar. Pero hay una parte de la ecuación que muchos vendedores dejan para el final, y eso puede jugarles una mala pasada: los gastos e impuestos que la ley pone de tu lado en esta operación.
Conocerlos de antemano no solo evita sustos en la notaría, también te permite calcular con realismo cuánto dinero vas a recibir de verdad. Vamos a repasarlos uno por uno.
La Plusvalía Municipal, el primer gran gasto
Empecemos por el que suele generar más dudas: la Plusvalía Municipal, o IIVTNU. Este impuesto lo cobra el Ayuntamiento del municipio donde está el inmueble, y grava el incremento de valor que ha tenido el terreno desde que lo compraste hasta que lo vendes.
¿Cuánto tienes que pagar? Depende de dos factores: cuántos años has sido propietario y cuál es el valor catastral del suelo. Y aquí va algo importante: salvo que tú y el comprador pactéis lo contrario por escrito, este gasto es siempre tuyo como vendedor.
Hacienda también quiere su parte: el IRPF
Si al vender obtienes una ganancia, es decir, si el precio final es mayor que lo que pagaste en su día, descontando gastos y mejoras, Hacienda considerará que has tenido una ganancia patrimonial. Y eso tributa en tu declaración de la Renta del año siguiente.
El porcentaje que pagarás varía según el importe de esa ganancia. Pero no te desanimes todavía, porque existen exenciones que pueden ayudarte bastante: si reinviertes en tu vivienda habitual, o si tienes más de 65 años, puede que no tengas que pagar nada. Merece la pena revisar tu situación concreta antes de fijar el precio de venta.
Un papel que no puedes olvidar: el Certificado de Eficiencia Energética
Antes de poder vender, la ley te obliga a contar con un Certificado de Eficiencia Energética (CEE). Un técnico competente valora cómo consume energía tu vivienda y expide este documento, que después hay que registrar ante el organismo autonómico correspondiente. El coste, como vendedor, corre de tu cuenta.
¿Tu hipoteca sigue en el Registro? Hay que cancelarla.
Aquí hay algo que muchos vendedores pasan por alto: si tu vivienda tuvo una hipoteca y ya la pagaste, es posible que siga figurando en el Registro de la Propiedad. Antes de vender, o en el mismo momento de la firma, hay que cancelarla registralmente.
Esto conlleva gastos de notaría, gestoría y registro que, salvo pacto distinto, también asume el vendedor. Es un trámite sencillo, pero conviene tenerlo previsto con tiempo para que no retrase la operación.
Ponte al día con la comunidad y los suministros
Antes de firmar, es fundamental que no queden deudas pendientes con la comunidad de propietarios, ni con el agua, la luz o el gas. Como vendedor, tendrás que acreditar que todo está al corriente de pago. Si no lo haces, esas deudas podrían trasladarse al nuevo propietario, y eso suele generar tensiones justo antes de cerrar la venta.
Y en la notaría, ¿quién paga qué?
Por costumbre, y salvo que se acuerde otra cosa, el otorgamiento de la escritura de compraventa lo paga el comprador, mientras que las copias corren a cargo del vendedor. No es una norma escrita en piedra, así que es un punto que conviene aclarar con el comprador antes de llegar a la firma.
Antes de fijar el precio, haz números con todo incluido
Como ves, vender una vivienda implica bastante más que negociar una cifra. Cada operación tiene sus matices: no es lo mismo vender una vivienda habitual que un terreno rústico, ni una primera transmisión que una segunda. Por eso, antes de poner precio, te recomendamos sumar todos estos gastos para saber con claridad cuánto vas a recibir realmente en tu bolsillo.
Si tienes dudas sobre tu caso concreto, en KRONE CONSULTORES INMOBILIARIOS podemos ayudarte a hacer esos cálculos y acompañarte durante todo el proceso de venta, para que llegues a la firma con todo controlado.
